“十四五”規(guī)劃明確提出實施城市更新行動，這是黨中央準(zhǔn)確研判我國城市發(fā)展新形勢后，對進一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出的重大決策部署。自中央提出“實施城市更新行動”以來，北京、上海、重慶、福州、成都、徐州、無錫等地積極推進相關(guān)政策的出臺。

從中央到地方，新一輪城市更新行動已然揭開序幕，相關(guān)政策密集出臺，其中有哪些關(guān)鍵問題？對行業(yè)發(fā)展有什么導(dǎo)向意義？博睿智庫進行了解讀

 

 

1.中央將城市更新上升為國家戰(zhàn)略

“十四五”規(guī)劃指出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。這也是“城市更新”一詞首次出現(xiàn)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃里，并上升到國家戰(zhàn)略層面。2021年政府工作報告提出“發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，實施城市更新行動”。

業(yè)內(nèi)指出，實施城市更新行動，謀劃推進一系列城市建設(shè)領(lǐng)域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長點。據(jù)估計，城市更新過程中將撬動十萬億級的內(nèi)需空間。新一輪城市更新行動正在各地加速落地。

在各地城市更新計劃相繼出臺的同時，一攬子重大項目建設(shè)也將提速開工。

 

2.上海宣布率先成立全國最大城市更新基金

為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進城市可持續(xù)更新和發(fā)展，6月2日上海城市更新基金正式成立?；鹂傄?guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。

上海的城市更新策略和動作，充分體現(xiàn)了上海在城市更新方面的探索和創(chuàng)新，對于后續(xù)各大城市具有借鑒意義。

 

3.北京發(fā)布指導(dǎo)意見實施城市更新行動

2021年6月10日，北京發(fā)布了《關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，明確城市更新行動包括老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房（院落）更新等。近日，與之配套的《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見》等四個實施細則已正式印發(fā)。

 

4.重慶城市更新的“重要分水嶺”

2021年6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》，政策層級為近期發(fā)布城市中最高（以下簡稱《辦法》）?！掇k法》主要圍繞工作機制、規(guī)劃計劃、項目實施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開展城市更新?！掇k法》提出，未來重慶主城區(qū)城市更新的內(nèi)容將主要包括：完善生活功能、補齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災(zāi)減災(zāi)能力。整體來看，重慶此次管理辦法政策層級高、力度大、可操作性強，可以說是重慶城市更新發(fā)展的重要分水嶺！將開啟重慶城市可持續(xù)發(fā)展的新時代！

 

5.成都發(fā)布城市更新下的“成都機遇”

2021年，成都發(fā)布“幸福美好生活十大工程”，城市更新和老舊小區(qū)改造提升工程位列其中。為響應(yīng)“十四五”規(guī)劃，4月15日至16日，在成都市武侯區(qū)舉行的2021中國城市有機更新與消費場景營造大會上，《成都市城市有機更新白皮書2020》、《成都城市（樓宇）更新研究報告》重磅發(fā)布，針對當(dāng)下城市更新的新格局，為城市決策提供系統(tǒng)化的分析和參考。會上，11個城市更新項目現(xiàn)場簽約，投融資協(xié)議總金額高達424.59億元。

 

6.江蘇徐州縱深推進城市更新行動

2021年3月徐州市出臺了《徐州市加快開展城市更新工作的實施意見（試行）》，制定了主城三區(qū)首批共28個城市更新任務(wù)，包括7個老舊小區(qū)、18個城中村、3個老舊街區(qū)，改造建設(shè)內(nèi)容共包括3大類87項，旨在全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，力爭在“十四五”期末完成徐州的城市更新。并將從資金籌集、國土規(guī)劃、稅收、行政審批、不動產(chǎn)登記等方面，予以政策支持。讓徐州存留的老廠區(qū)老廠房、城市邊角地、歷史遺留毛地項目等有望搭上淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市建設(shè)的機遇重新煥發(fā)活力。

 

7.江蘇無錫穩(wěn)步推進城市更新

5月20日，無錫發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于加快推進城市更新的實施意見（試行）》，實施城市更新行動，進一步提升城市功能、改善人居環(huán)境、補齊民生短板、完善公共設(shè)施，實現(xiàn)土地、資源、能源集約利用，涉及拆遷、老小區(qū)改造及重點城市單元更新等計劃。

 

8.遼寧發(fā)出“實施城市更新沈陽行動”倡議

遼寧方面表示，將出臺城市更新先導(dǎo)區(qū)建設(shè)實施意見和城市更新先導(dǎo)區(qū)項目建設(shè)方案。日前，遼寧還發(fā)布了9項城市更新地方標(biāo)準(zhǔn)。作為城市更新的重要任務(wù)，今年遼寧省計劃改造的1000個老舊小區(qū)將于6月底前全部開工，年底前完成基礎(chǔ)改造工程。

5月13日，遼寧省城市更新博覽會暨第九屆中國（沈陽）國際現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)博覽會在沈陽舉辦，發(fā)出了“實施城市更新沈陽行動”倡議。

 

9.湖南株洲推動城市更新駛?cè)?ldquo;快車道”

2021年4月，《2021年株洲市城市更新行動計劃》正式印發(fā)?！队媱潯凤@示，今年株洲市更新改造任務(wù)主要為“6+N”，包括基礎(chǔ)設(shè)施更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、既有住宅電梯加裝、棚戶區(qū)改造、房地產(chǎn)市場發(fā)展、歷史文化街區(qū)及建筑保護和修復(fù)在內(nèi)的六大任務(wù)，以及田心等N個重點舊城片區(qū)的更新改造。在基礎(chǔ)設(shè)施更新方面，株洲市將加大市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，修復(fù)城市自然生態(tài)系統(tǒng)，力爭全年開工131個市政基礎(chǔ)設(shè)施項目，竣工157個基礎(chǔ)設(shè)施升級項目。

 

10.青海省將推進實施城市更新行動

青海省發(fā)展改革委近日印發(fā)的《青海省2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展工作要點》，提出青海省將全面實施城市更新行動，建設(shè)新型智慧城市，通過提高城鎮(zhèn)住房保障水平、改善城市人居環(huán)境、構(gòu)建城市公共交通體系等，全面加快青海省現(xiàn)代化城市的建設(shè)。

 

11.福州加速城市更新品質(zhì)提升工作

根據(jù)福州市委、市政府《堅持“3820”戰(zhàn)略工程思想精髓加快建設(shè)現(xiàn)代化國際城市行動綱要》工作部署，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局以改革創(chuàng)新為引領(lǐng)，加速推進福州城市更新品質(zhì)提升工作，備受市民關(guān)注的十大省級樣板工程已全部開建，既有老街巷、沿街立面改造，也有城市夜景和網(wǎng)紅節(jié)點打造。福州市圍繞居住、交通、水環(huán)境等全面展開城市更新品質(zhì)提升工作，在梳理出的921個項目當(dāng)中，目前已開工項目達753個，開工率超過80%。

 

 

城市更新行動中的資金等問題探索

城市更新中的投資項目，資金從哪里來？各地都在探索。上海宣布率先成立全國最大城市更新基金，定向投資舊區(qū)改造和城市更新。北京鼓勵市場主體投入資金參與城市更新，鼓勵不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造，鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品支持城市更新。重慶鼓勵積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品，探索設(shè)立城市更新專項基金，合理引導(dǎo)居民出資參與更新改造。

長期來看，應(yīng)探索政府引導(dǎo)、社會資本參與、居民及其他利益相關(guān)方自主更新等可持續(xù)、多元化的方式。一是要加強機制創(chuàng)新，用好開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、容積率異地補償?shù)确绞?，以項目的?jīng)營收入平衡改造投入，解決社會資本無法就地平衡問題；二是鼓勵商業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過債權(quán)、股權(quán)、資產(chǎn)支持計劃等方式解決項目資金壓力較大問題；三是提高民間資本參與積極性，破除信貸、招投標(biāo)等方面的隱性壁壘；四是鼓勵社會資本參與后期運營。鼓勵居民出資，參與微更新，深入研究居民自主更新的動力來源與補償機制；五是充分發(fā)揮資本市場、基建REITs等多種渠道的融資功能。

還應(yīng)注意的是，城市更新是我國城鄉(xiāng)發(fā)展由增量發(fā)展向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)變的必然過程，要避免大規(guī)模改造導(dǎo)致容積率過高、城市風(fēng)貌不協(xié)調(diào)問題，延續(xù)城市文脈，保護好歷史文化遺產(chǎn)。